日前，深圳“首发村落”福田皇岗村旧改项目，正式改名为「皇熙悦府」。

曾经因“未拆先富”闻名，又历经十余年沉寂，反复拉锯，再到近几年推进加速，一路高歌猛进。

皇岗村每一次动态，都如T台走秀，吸睛亮眼。

没办法，谁让人家的地段太牛逼了，占着福田CBD中心地，北毗市民中心，南邻皇岗口岸，和香港一河之隔。

最重要还是太富了。数据显示，村集体资产市值高达350亿，稳居深圳城中村财富榜第四，估计连“广州第一富豪村”猎德村，在它面前都要稍逊一筹。

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优越的地理位置、超700年悠久历史和惊人的经济实力，让皇岗村享誉“首席城中村”。或许因为如此，它的旧改之路也跌宕起伏。

早在2010年，皇岗村就纳入旧改蓝图，但因改造涉及体量庞大、利益分配及产权纠葛复杂，搁置十年没有动静

乃至2020年末，“房东退房预告”平地一声雷响，围挡迅速圈定；随后2022年开启光速拆迁。

图自网络

次年卓越集团和皇岗实业明确实施主体，官宣破土动工。

到了今年年初，皇岗村改造一标段主体工程获市住建局施工许可。

该项目建设规模达22.51万平，坐落皇岗村旧改一期东北侧，由华阳国际担纲设计，主体工程预定2028年下半年竣工。

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5月底，福田管理局公示皇岗村改造一期（暂定名）一期一标段、二标段总平图修改公告。修改数据大致如下：

一标段用地面3.1万平，总建面22.5万平，规划停车位1266个。其中，住宅10.2万平，商业4.1万平，共建1栋5个单元，均为超高层楼体（1/2单元47层）。

二标段公示的经济指标总建面约3.3万平，其中住宅约3.1万平。

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如今，这个已经改名为皇熙悦府的改造项目一期工程，已经有部分楼栋出地面了，似乎也预示“深圳第一村”拉锯了15年后，终于有了实质性进展。

按照初步公布的蓝图，一期改造项目总面积约28万平，规划了住宅、会展中心南广场，还有两栋约200 米高楼、商业等，并将接驳地铁7号线皇岗村站。

其中心为商业核心区，左侧是回迁住宅区，右侧是商品房，预计年内竣工。

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值得注意的是，按照当下《皇岗村改造专项规划》及官方公开信息：

皇岗村旧改总建设用地达31.40万平，预计总建面高达200万平，其中住宅区域仅占70万平，而旧村回迁房足足占了63万平！

若按1:1回迁，这等于重建后的皇岗村几乎没有商品房供应。

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鉴于皇岗村旧改按规划，是力图想成为福田中央商务区向南拓展的关键支撑点。

并承担起福田CBD外溢的商业与居住需求，所以虽说一期推售的商品房数量很有限，但也不否定后边几期为了确保项目的顺利推进，会有策略性的调整，如合并开发、增加住宅比例等，以平衡各方利益。

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至于价格方面，由于皇岗村周边二手房楼龄跨度较大，不少有20年以上。

二手房价格的跨度也大，从5万到11万都有，稍微能对标的次新小区是2014年竣工的宝生Midtown，现均价大概在11万左右。

另外就是2022年入市的天元花园，推售159套建面约312-659㎡住宅，毛坯均价约11.6万/㎡，总价2823-8603万/套，是当时福田的顶豪项目！

不过目前该小区二手房挂牌比较少，比较多的是商务公寓产品，但挂牌均价也有10万左右。

与此同时，福田在售的新房备案均价也在10万/㎡左右，建面在70多到100多平，总价700万多起。

所以我们预测皇岗村旧改后入市的新房起步价或超10万/平。

若未来再加上教育资源（改建中的皇岗中学）或其他商务配套，也有望达11-12万/平的高点。

图自大咖深房团，仅作参考

虽然现在还没有户型流出，没办法很好预估价格。不管未来如何，对于普通购房者还是要提醒一句，千万不要盲目投注旧改拆迁物业，及时置换老旧物业、调仓换筹。